domingo, 5 de mayo de 2013

La Izquierda Plural registra su enmienda a la totalidad de devolución al Proyecto de Ley del Gobierno de rehabilitación, generación y renovación urbanas

Texto íntegro de la enmienda a la Totalidad de devolución al Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

Es muy difícil no compartir los argumentos generales que se relatan en la exposición de motivos de este Proyecto de Ley para justificar la necesidad de la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción, procurando efectos positivos en la calidad de vida de amplios colectivos, en la eficiencia energética, o en el empleo. El problema es, como veremos, que el texto normativo que se propone contiene implicaciones indeseables en los aspectos social y urbano que lo hacen incompatible con los objetivos señalados.

Algo parecido ha ocurrido con la apuesta declarada del Gobierno por fomentar el mercado de alquiler que, cuando se ha plasmado en un texto normativo, acaba por debilitar los derechos de los inquilinos y estimular los instrumentos de inversión inmobiliaria fomentando la financiarización del sector de la vivienda en alquiler. No es de extrañar, si no se entiende que el derecho a la vivienda no puede estar regido exclusivamente por las reglas del mercado y se rechaza que las políticas activas públicas propicien de manera regulada y estable el acceso a la vivienda en alquiler.

En esta ocasión, como decimos, también el diagnóstico que se hace en la exposición de motivos de la situación del sector inmobiliario y de la construcción, incluso de la legislación urbanística vigente, es correcto. La insostenibilidad económica, social y ambiental del ya agotado modelo en forma de producción indiscriminada de nuevas viviendas y la consiguiente urbanización masiva del territorio, debe dar paso a actuaciones sobre los tejidos urbanos existentes.

Pero esta nueva política, como la orientada a fomentar el alquiler, debe tener como objetivo prioritario la mejora de las condiciones de vida de la población y asegurar el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de nuestra Constitución. Si se anteponen otros objetivos económicos o ciertos intereses particulares puede suceder con la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas lo ya ocurrido con la construcción de vivienda nueva: un ciclo expansivo del sector con sustanciosos beneficios, pero con empleo de baja calidad, procesos de exclusión, sobreendeudamiento y precios prohibitivos para la mayoría de la población.

España se comprometió en el año 2010, en una reunión de ministros de vivienda y desarrollo urbano promovida por la Presidencia española del Consejo de la Unión Europea, al desarrollo de una política pública de regeneración urbana de carácter integral, señalando su potencial estratégico para un desarrollo urbano sostenible y socialmente inclusivo. Ahora, esta política integral no se aborda porque la visión economicista y especulativa sustituye a otro tipo de consideraciones.

Este Proyecto de Ley pretende incidir de forma notable sobre aspectos económicos, sociales, urbanos y medioambientales pensando en la rehabilitación como un instrumento de gran importancia para la recuperación de nuestra economía y para la mejora de la eficiencia energética del parque construido, reduciendo la demanda de energía y las emisiones contaminantes para converger hacia las exigencias estratégicas en política medioambiental establecidas por la Unión Europea. Pero el problema de la actividad de rehabilitación y de la regeneración urbana en nuestro país ha sido y es la ausencia de financiación accesible y suficiente. Con la iniciativa del Gobierno los recursos van a salir fundamentalmente de los bolsillos de la ciudadanía. Y esto, considerando la situación económica y la elevada tasa de desempleo, es preocupante.

Vaya por delante que nada se especifica en el Proyecto de Ley sobre la cantidad de las ayudas públicas para la ejecución de las actuaciones y, sobre todo, la temporalidad para conseguirlas. Hasta la fecha, cuando ayudas de ese tipo llegan, lo hacen después de años tras finalizarse las obras, adelantando los propietarios el coste de las mismas cuyos beneficiarios han sido empresas constructoras privadas.

También se amplían las facultades de las comunidades o agrupaciones de propietarios y cooperativas de vivienda para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, pero sin ningún respaldo solvente ante la ausencia de instrumentos públicos financieros para garantizar financiación accesible.

El Proyecto de Ley extiende el deber de conservación, a cargo de los propietarios de los inmuebles, a la realización de obras e inversiones para la mejora de calidad y sostenibilidad del medio urbano y lo hace sin límites ni garantías.

La extensión del deber de conservación parece buscar un enfrentamiento directo entre los propietarios de viviendas y edificios y los agentes privados rehabilitadores que, so pretexto de la propia rehabilitación, podrán forzar a los ocupantes a realizar a su costa unas obras de importe desproporcionado. Incluso los promotores de la rehabilitación pueden incrementar las obras a un 75% del coste de reposición en detrimento de los derechos de los ocupantes de los inmuebles. Hay que señalar que el agente rehabilitador se cobra de la obra realizada con aprovechamiento (reparcelación interior del inmueble) o bien fuerza la venta o sustitución forzosa de los propietarios por imposibilidad de hacer frente a estas obligaciones.

Todo ello puede dar lugar a expropiaciones, traslados forzosos, rescisión de contratos de alquiler de viviendas o a la disminución de la superficie de vivienda de reposición. Se deja así la puerta abierta a la expulsión de comunidades vulnerables situadas en ámbitos valiosos y a forzar su traslado definitivo, en su caso, a otros inmuebles que no se especifican.

El régimen jurídico del realojo es radicalmente transformado porque no se garantiza el realojo de ocupantes legales de vivienda habitual en actuaciones aisladas, las edificatorias, en las que no se actúe por expropiación. Para este supuesto sólo se está garantizando el derecho de retorno de arrendatarios. En el supuesto de edificios necesitados de una fuerte rehabilitación y con ocupantes con escasos recursos económicos para afrontarlas, la subsistencia del derecho de realojo no queda asegurada para cualquier actuación que suponga la desaparición de la vivienda habitual.

De esta forma, los efectos perversos de la búsqueda de la rentabilidad inducida a favor del agente rehabilitador en las operaciones de regeneración y rehabilitación urbana pueden aparecer con toda crudeza. Porque la rentabilidad y la viabilidad económica pretende conseguirse sobre la base del incremento indiscriminado de deberes a cargo de los propietarios de viviendas y el cuestionamiento de derechos de realojamiento de sus ocupantes en las actuaciones de rehabilitación o reedificación privadas.

En esta misma línea, el espacio público es otro gran afectado porque el Proyecto de Ley pretende nada más y nada menos que su conversión, automática e indiscriminada, en solar edificable, en espacio susceptible de ser incorporado a la edificación sin deberes urbanísticos ni cesiones, admitiéndose el aumento indiscriminado de la edificabilidad y la densidad so pretexto de la búsqueda de rentabilidad económica, con sacrificio del interés público urbanístico. El redactado del párrafo cuarto del artículo 16 del Texto Refundido de la Ley de Suelo es un buen ejemplo, aunque no el único, de lo que se expone. De esta forma, los procesos especulativos tienen el terreno abonado.

Además de abrirse la puerta a las operaciones de financiación de infraestructuras o financiación por medio de ahorros amortizables en el tiempo para empresas prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua o de telecomunicaciones (inversión obligatoria para los ciudadanos, pero negocio oportuno y voluntario para las empresas), las empresas constructoras interesadas en el valor de un determinado suelo, por su situación o características, sobre el que se ubiquen infraviviendas, podrán permutar legalmente y trasladar de forma forzosa a los habitantes a otras viviendas en propiedad de esas empresas y grupos en zonas de menor interés o valor (depreciadas como resultado del gran stock inmobiliario producido por la crisis).

Por otra parte, el Informe de Evaluación de los Edificios, que acreditará la situación en la que se encuentran los inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, recoge cuestiones que tan solo hacen referencia a la edificación (conservación, accesibilidad y eficiencia), obviando que la mejora de esas categorías pasa necesariamente por la regeneración urbana y la toma en consideración, y participación en el proceso, de los habitantes. Tampoco se incluyen las condiciones generales que deben cumplir las empresas constructoras que finalmente serán adjudicatarias de las actuaciones sobre el medio urbano, cuando parece sensato pensar que la eficacia y la eficiencia de las soluciones apuntadas en los informes de evaluación y posteriores proyectos de ejecución que fueran necesarios, dependerá en gran medida de la regeneración del sector de la construcción, especializando y formando a empresas y operarios y estableciendo unos márgenes acotados de beneficio para estas operaciones.

En resumen, el incremento de los deberes de los ciudadanos a través del deber de conservación, la restricción de sus derechos a través del nuevo régimen de realojo, el sacrificio del espacio público urbano para ser tratado como solar edificable y, por último, la ausencia de protagonismo público en la gestión y en la financiación de esta política urbana sólo encuentra su explicación en la pretensión de fiar toda la iniciativa a la promoción privada, convirtiendo la ciudad en una gigantesca plusvalía latente, que parece hay que explorar.

Ya conocemos los resultados que tiene dejar la actividad urbanística en manos de la promoción privada: la búsqueda de plusvalías con independencia del interés público urbanístico. Ahora que las plusvalías han desaparecido de la actividad de nueva construcción, se intenta extender exactamente las mismas herramientas a la ciudad construida. Y para disimular la realidad de lo que se busca la cuestión se disfraza con palabras como "regeneración urbana", cuando la regeneración es una cosa muy diferente.

El Proyecto de Ley trata de sustituir plusvalías sobre "suelos" trasladando las mismas sobre los espacios urbanos donde la gente vive y habita. Y eso nos debe merecer un especial cuidado porque puede terminar abocando a desplazamientos forzados de la población residente o a promover barbaridades urbanísticas so pretexto de convertir la actuación en económicamente más rentable. Por ello, hay que tomarse en serio el tema y buscar un justo equilibrio en la actividad de regeneración entre las vertientes económica, social y medioambiental; equilibrio que este Proyecto de Ley está muy lejos de alcanzar.

Y quede claro que todo ello es en perjuicio de las personas con menores recursos económicos y que viven en los barrios más necesitados de regeneración o rehabilitación. Podemos encontrarnos con procesos de expulsión de la población menos pudiente de los barrios regenerados ante la ausencia de un papel protagonista de la iniciativa pública en las actuaciones y en la tutela de los derechos de los afectados o, en el mejor de los casos, con el grave deterioro de la calidad urbana de los espacios que habitan.

Por lo tanto, queremos dejar claro que en este Proyecto de Ley no se trata de proteger el medioambiente ni garantizar el acceso a la vivienda. Se trata de un negocio cuyos principales afectados serán las personas económicamente más indefensas y que suelen habitar los entornos urbanos más proclives a generar este tipo de actuaciones.

Finalmente, señalar que esta forma de afrontar la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbana ni siquiera va a provocar los efectos positivos que se le auguran al Proyecto de Ley. El éxito o fracaso de esta actividad de rehabilitación y regeneración urbana depende en gran medida de la gestión que se haga de las políticas públicas urbanas propuestas por las Administraciones Públicas, participadas con la ciudadanía y con enfoque integrado. Enfoque que prácticamente ha desaparecido del Proyecto de Ley.

Por todos estos motivos se propone el rechazo del texto del Proyecto de Ley y su devolución al Gobierno.

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